Кто должен платить за пожарную сигнализацию?


На этапе строительства не всегда осуществляется оснащение здания системами пожаротушения и пожарной сигнализации. Это может быть связано как с неопределённостью назначения строения, так и с желанием сэкономить. Однако, поскольку при эксплуатации ряда зданий сигнализация должна быть установлена, важным является вопрос ответственности за её монтаж. Законодательство не даёт чёткого указания на лицо, обязующееся оплачивать установку сигнализации в арендуемом строении, поэтому успешное разрешение данного вопроса обычно зависит от детальности составления договора аренды.

кто платит за пожарную сигнализацию

Когда необходим монтаж противопожарных систем

Сперва необходимо определиться, когда установка систем сигнализации и пожаротушения в арендуемом помещении требуется в обязательном порядке. Поскольку чаще всего здания арендуются под торговлю, то, согласно Закону N 123-ФЗ в редакции от декабря 2018 года, содержащему технический регламент касательно требований пожаробезопасности, автоматическими установками пожаротушения (АУПТ) и пожарной сигнализации (АУПС) должны быть оснащены следующие объекты:

  • Одноэтажные строения, подсобные помещения и залы которых располагаются в подвальных либо цокольных этажах. Если их площадь составляет более 200 м2, то помещения необходимо оснащать АУПТ, если меньше – то АУПС. Если же торговая площадка и подсобное помещение размещаются над землёй, то установленная площадь повышается до 3500 м2.
  • Двухэтажные строения с торговым залом и другими помещениями, находящимися в подвальном либо цокольном этажах. Они оснащаются обеими системами вне зависимости от площади. Для зданий с надземным расположением залов площадью более 3500 м2 требуется монтаж АУПТ, менее – АУПС.
  • Трёхэтажные и более торговые центры. Подлежат обязательному оснащению обеими системами пожарной безопасности.
штраф за нарушение правил пожаробезопасности

Санкции за нарушение правил пожаробезопасности

Несмотря на то, что нормы законодательства оставляют открытым вопрос о том, кто несёт ответственность за пожаробезопасность и, следовательно, должен оплачивать установку систем – собственник или арендатор, этот вопрос является принципиальным, поскольку при отсутствии АУПТ и АУПС статьёй 20.4 КоАП РФ о неисполнении требований в сфере пожаробезопасности предусмотрены штрафные санкции. Штрафы выписываются инспекторами МЧС, осуществляющими систематические и внеплановые проверки. Первые проводятся раз в три года, вторые – в случае поступления жалоб. Размер штрафов следующий:

  • для физлиц – от 2 до 3 тыс. ₽ либо предупреждение;
  • для директоров ООО – от 6 до 15 тыс. ₽;
  • для ИП – от 20 до 30 тыс. ₽;
  • для ООО – от 150 до 200 тыс. ₽.

Если нарушения были выявлены после возгорания, то штрафы увеличиваются и дополняются суммой компенсации вреда, причинённого в процессе пожара и его устранения. Также за одно нарушение может быть выписана пара штрафов. Если после первых санкций и указаний на нарушения последние не были устранены, то инспекторы имеют право выписать второй штраф, но уже по 12 части статьи 19.5 КоАП РФ, устанавливающей санкции за неисполнение в оговорённый срок законного предписания, выданного органом госнадзора по результатам проверки и на основании выявленных нарушений. В этом случае размер штрафа следующий:

  • для физлиц – от 1,5 до 2 тыс. ₽;
  • для директоров ООО – от 3 до 4 тыс. ₽;
  • для ООО – от 70 до 80 тыс. ₽.

Обозначение обязанностей в договоре аренды

Согласно 38 статье Закона N 69-ФЗ в редакции от декабря 2019 года, регулирующего особенности пожаробезопасности, в случае нарушений требований пожаробезопасности ответственность возлагается как на собственников помещений, являющихся арендодателями, так и на лиц, которые уполномочены пользоваться, владеть или распоряжаться этими помещениями, в число которых входят и арендаторы. 27.09.2006 года Верховный суд в постановлении Президиума указал, что в договоре аренды стороны могут самостоятельно урегулировать вопрос касательно объёма обязанностей, связанных с пожаробезопасностью. В этом случае при нарушении правил пожаробезопасности к ответственности следует привлечь лицо, не выполнившее принятые обязанности. В соответствии с первым пунктом статьи 393 ГК РФ, устанавливающей обязательство должника возместить все причинённые им убытки, а также с первым пунктом статьи 1064, посвящённой указанию общих оснований ответственности, назначающейся за причинение вреда, это же лицо обязуется возместить все убытки, которые были причинены пожаром имуществу другой стороны.

Стоит рассмотреть показательный пример. Договор аренды предусматривал возложение ответственности за исполнение требований пожаробезопасности на арендатора, использующего помещения. В частности, он обязывался:

  • размещать и применять лицензированные электронагревательные приборы;
  • придерживаться требований, связанных с использованием приборов такого типа в помещении;
  • согласовывать с арендодателем количество и расположение электронагревательных приборов и направлять письменное извещение в случае изменения их количества.

Однако арендатор, нарушив договор, разместил в помещении инфракрасную сауну, не согласуя её установку с арендодателем. Спустя некоторое время в оборудовании произошло короткое замыкание, послужившее причиной пожара. Судами различных уровней была однозначно признана законность предъявляемого собственником требования к арендатору о возмещении всех расходов, понесённых им в процессе ремонтно-восстановительных работ, что было закреплено Постановлением Арбитражного суда УО от 05.12.2017 № Ф09-7293/17.

Настоятельные рекомендации компаниям и предпринимателям при подписании договоров аренды уделять особое внимание положениям, относящимся к обязанностям и ответственности сторон касательно обеспечения пожаробезопасности приводит и МЧС в подразделе 1.3 Докладов, утверждённых МЧС в октябре 2017 года и посвящённых обобщению массовых и распространённых нарушений существующих требований и правоприменительной практики. Договор может иметь следующий вид: на собственника возлагаются обязанности по исполнению капитальных пожарных требований, таких как исправность системы оповещения и противопожарной сигнализации, правильный монтаж дверей для выходов эвакуации, должны открываться строго по ходу движения, и прочее. Арендатор, в свою очередь, отвечает за выполнение «повседневных» требований, к которым можно отнести размещение схем для эвакуации при пожаре и табличек, на которых указаны телефоны для связи с пожарной службой в соответствии с пунктами 6 и 7 ППРФ N 390 в редакции от апреля 2020 года, посвящённого особенностям противопожарного режима и включающего Правила этого режима, действительные на территории страны.

Отсутствие обязанностей в договоре аренды

Однако, несмотря на удобство заблаговременного детального конкретизирования обязанностей собственника и арендатора по сравнению с необходимостью судебных разбирательств, зачастую стороны либо вовсе пренебрегают обозначением в договоре аренды условий касательно распределения между собой обязанностей пожаробезопасности, либо используют исключительно общие фразы, вроде «на арендатора возлагается ответственность за соблюдение противопожарных правил и техники безопасности».

Согласно ответу на 14 вопрос в постановлении Президиума ВС РФ от сентября 2006 года, если договором аренды не урегулируется объём «пожарных» обязанностей, то отвечать за нарушения может как собственник, так и арендатор. Это определяется тем, чьё виновное действие было установлено. В реальности такая ситуация приводит к тому, что во время проверки пожарный инспектор решает вопрос о привлекаемом к ответственности лице на собственное усмотрение. Это связано с особенностями первого подпункта 64 пункта Приказа МЧС N 644, утверждающего Административный регламент для сотрудников МЧС, касающийся в том числе реализации госнадзора за исполнением требований пожаробезопасности, согласно которому проверяющие при назначении наказания должны в числе прочего учитывать положения, указанные в договоре аренды. В этом же случае учитывать нечего.

При получении от инспектора штрафа или предписания арендатор или собственник обычно направляется в суд с целью оспорить их. Однако предугадать вердикт в различных ситуациях крайне сложно. Можно рассмотреть показательный случай.

После проведения проверки арендатор получил предписание, согласно которому требовалось устранить ряд нарушений:

  • оснастить торговый зал вытяжной системой противодымной вентиляции;
  • удалить металлические раздвижные двери с путей эвакуации.

В суде арендатор стал указывать, что, согласно существующему договору аренды он не имеет права производить переоборудование помещения, которое можно отнести к реконструкции или капремонту. То есть он попытался переложить всю ответственность на собственника помещения. Однако на это суды возразили, указав, что пожарная инспекция имеет право возлагать в предписании обязанность на то лицо, которое непосредственно использует помещение, основываясь на договоре. Помимо этого, предписание не устанавливает необходимости проведения работ по монтажу вентиляции самим арендатором, который вполне имеет право потребовать выполнения данных работ от собственника для исполнения предписания. Эти доводы были поддержаны Верховным судом в Определении от 13.08.2015 № 309-КГ15-10247.

Можно привести и другой пример. Компания-собственник была оштрафована за неисполнение предписания, выданного пожарными инспекторами, согласно которому было необходимо определить и указать на дверях помещений категории соответствующей пожарной и взрывопожарной опасности согласно пункту 20 Правил, которые были утверждены Постановлением N 390 в редакции от апреля 2020 года, освещающим особенности противопожарного режима. Компания хотела оспорить штраф, отмечая, что субъектом административной ответственности является не она, поскольку по договору аренды обязанность по исполнению требований пожаробезопасности возлагается на арендатора.

На это Мосгорсуд в Постановлении от 01.12.2017 № 4а-7403/2017 возразил, указав, что в соответствии со статьями 17, 24 и 26 Закона N 123-ФЗ в редакции от декабря 2018, устанавливающими особенности реализации технического регламента о требованиях пожаробезопасности, забота о размещении на дверях складских и производственных объектов отметок, обозначающих установленную категорию взрывопожарной опасности для последующего обеспечения контроля за исполнением «пожарных» правил, включая случаи сдачи помещений в аренду, возлагается именно на собственника. Помимо этого, арендатор, являясь пользователем имущества, должен быть поставлен в известность о категориях арендуемых им площадей, чтобы руководствоваться этими сведениями при ведении деятельности.

Отказал арендодателю, желающему переложить свою ответственность на арендатора, и Арбитражный Суд ЦО, вынесший Постановление от 31.10.2016 № Ф10-3870/2016. Согласно ему, собственник помещений обязуется содержать и обеспечивать их соответствие существующим требованиям противопожарной безопасности. При этом передача площадей в аренду не снимает с собственника обязанностей прикладывать усилия в меру собственных возможностей для поддержания выполнения арендатором существующих требований.

Рекомендации МЧС

Чтобы избежать возможных проблем, во время подписания договора аренды необходимо уделить особое внимание «пожарным» обязанностям обеих сторон, от проведения первичного инструктажа касательно мер безопасности до разделения финансовой или административной ответственности в случаях нарушений существующих требований пожаробезопасности.

В подразделе 1.3 Докладов МЧС об обобщении правоприменительной практики приводится ряд рекомендаций от МЧС:

  • Перед подписанием договора аренды, проведением реконструкции либо перепланировки помещения или здания следует получить консультацию в органе госпожнадзора касательно пригодности данного объекта для конкретной деятельности.
  • При невозможности определить качество проектировочных, монтажные либо эксплуатационных работ, связанных с системами пожаробезопасности (АУПТ и АУПС), необходимо обратиться за помощью в профильную организацию.
  • Заключая договор, стоит застраховать не только имущество, но и риски от возможного возгорания.